O mnie

Jestem agentem nieruchomości już od wielu lat. Podczas mojej długoletniej pracy spotkałam się z wieloma sytuacjami.

Na tym portalu chcę się podzielić rozwiązaniami i możliwościami wynajmu oraz sposobami zabezpieczania się przed oszustami i różnego rodzaju naciągaczami.

I tak mamy kilka sposobów na zawarcie umowy najmu.

  1. Umowa ustna
  2. Umowa użyczenia - prekarium
  3. Umowa cywilno-prawna najmu
  4. Umowa najmu okazjonalnego

Umowa ustna jest najszybszą umową ale tak naprawdę jest bardzo niebezpieczną. Bardzo trudno pozbyć się najemcy w razie nie płacenia lub innych problemów. Nie jesteśmy w stanie nic w sądzie udowodnić i praktycznie jesteśmy skazani na dobre chęci najemcy, a sprawa może toczyć się latami. Bez nakazu sądowego o eksmisję nie możemy prawnie pozbyć się lokatora.

 

Umowa cywilno-prawna jest umową zawieraną w formie pisemnej pomiędzy wynajmującym (właściciel lokalu), a najemcą (osoba lub osoby chcące nająć lokal). Nie zawiera się jej u notariusza, czyli odchodzą koszty notarialne (około 300 zł). Umowa ta jednak w słabym stopniu zabezpiecza właściciela lokalu. W razie problemów z najemcą (np. brak wnoszenia opłaty za czynsz lub jakieś imprezy utrudniające innym życie) musimy mieć sądowy nakaz eksmisji lokatora, który zwykle trwa kilka miesięcy do wielu lat. Umowę zwykle zawieramy na czas określony. Warto jeszcze wspomnieć ważną kwestię, że jak u najemcy pojawi się pociecha, to będziemy musieli znaleźć im lokal zastępczy gdybyśmy chcieli rozwiązać umowę wcześniej z w/w przyczyn. Nie muszę dodawać, że będzie to bardzo trudne.

Zawierając ten rodzaj umowy trzeba spisać liczniki energii i gazu oraz wody w protokole zdawczo-odbiorczym, a następnie przepisać je na najemcę w odpowiedniej placówce. Przepisanie liczników energii elektrycznej i gazu na najemcę jest bezpieczniejszą formą rozliczania się za media, gdyż w razie nie płacenia za te media to dostawca będzie ich ścigał. Oczywiście możemy też umówić się z najemcą, że będziemy mu dostarczać rachunki za media i on je będzie regulował. Wynajmujący musi okazać najemcy prawo do własności tego lokalu.

Umowa ta powinna zawierać:

  • Dane właściciela (imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu lub paszportu, pesel)
  • Dane najemcy (imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu lub paszportu, pesel)
  • Opis nieruchomości (adres, wielkość lokalu, ilość pomieszczeń, opis własności lokalu czyli czy jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z Księgą Wieczystą lub bez albo własność z KW)
  • Warunki umowy - umowa może być na czas określony (bezpieczniejsza ale bez możliwości wypowiedzenia - chyba że pojawiły się okoliczności specjalne, na które godzi się wynajmujący) z możliwością przedłużenia lub na czas nieoznaczony (mało komfortowa dla właściciela)
  • Wysokość czynszu
  • Termin zapłaty czynszu oraz określenie formy opłaty (przelew na podane konto lub do rąk własnych
  • Zawarcie klauzuli, że lokal jest wynajmowany na cele mieszkaniowe, a nie np biurowe - chyba, że taki jest cel
  • Zapisy w umowie, że najemca wynajmuje lokal bez możliwości podnajmu - chyba, że strony umówią się inaczej
  • Możliwość wizytacji lokalu przez wynajmującego po wcześniejszym umówieniu się telefonicznie lub w innej formie
  • Stan techniczny lokalu nie ulegnie pogorszeniu poza codziennym użytkowaniem
  • Wysokość kaucji (zwracana po rozwiązaniu umowy) na poczet ewentualnych uszkodzeń lub zaległych płatności np za wodę- zwykle jest to wysokość jednego czynszu

Przy tej formie umowy Kodeks Prawa Cywilnego stanowi, że dwa nie zapłacone czynsze lub niewłaściwe zachowanie najemcy upoważnia właściciela lokalu do rozwiązania umowy z najemcą lub najemcami.

 

Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawieraną w formie pisemnej pomiędzy wynajmującym (właściciel lokalu), a najemcą (osoba lub osoby chcące nająć lokal). Zawiera się ją u notariusza (taksa notarialna to około 300 zł). Umowa ta najmocniej zabezpiecza właściciela lokalu. W razie problemów z najemcą (np. brak wnoszenia opłaty za czynsz lub jakieś imprezy utrudniające innym życie) łatwiej uzyskać sądowy nakaz eksmisji. Tym bardziej, że najemca musi przyjść z osobą na podpisanie Aktu Notarialnego, która okaże prawo do swojego lokalu i w razie problemów przyjmie pod swój dach najemcę (może to być zarówno ktoś z rodziny jak i osoba obca).

Umowę zwykle zawieramy na czas określony. Warto jeszcze wspomnieć ważną kwestię, że jak u najemcy pojawi się pociecha, to nie będziemy musieli znaleźć im lokalu zastępczego gdybyśmy chcieli rozwiązać umowę wcześniej z przyczyn leżących po stronie najemcy. Wtedy niejako z automatu (w Sądzie bez rozprawy na postawie art. 777 pkt. 4 Kodeksu Postępowania Cywilnego w szybki sposób dostaniemy nakaz eksmisji) i najemca będzie musiał się przeprowadzić pod wskazany w umowie adres.

Zawierając ten rodzaj umowy trzeba spisać liczniki energii i gazu oraz wody w protokole zdawczo-odbiorczym, a następnie przepisać je na najemcę w odpowiedniej placówce. Przepisanie liczników energii elektrycznej i gazu na najemcę jest bezpieczniejszą formą rozliczania się za media, gdyż w razie nie płacenia za te media to dostawca będzie ich ścigał. Oczywiście możemy też umówić się z najemcą, że będziemy mu dostarczać rachunki za media i on je będzie regulował. Wynajmujący musi okazać najemcy prawo do własności tego lokalu.

Umowa ta powinna zawierać:

  • Dane właściciela (imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu lub paszportu, pesel)
  • Dane najemcy (imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu lub paszportu, pesel)
  • Adres i dane wskazanego lokalu, gdy wypowiemy umowę (imię i nazwisko, adres zamieszkania, akt własności lokalu, numer dowodu lub paszportu, pesel)
  • Opis nieruchomości (adres, wielkość lokalu, ilość pomieszczeń, opis własności lokalu czyli czy jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z Księgą Wieczystą lub bez albo własność z KW)
  • Warunki umowy - umowa może być na czas określony (bezpieczniejsza ale bez możliwości wypowiedzenia - chyba że pojawiły się okoliczności specjalne, na które godzi się wynajmujący) z możliwością przedłużenia lub na czas nieoznaczony (mało komfortowa dla właściciela)
  • Wysokość czynszu
  • Termin zapłaty czynszu oraz określenie formy opłaty (przelew na podane konto lub do rąk własnych
  • Zawarcie klauzuli, że lokal jest wynajmowany na cele mieszkaniowe, a nie np biurowe - chyba, że taki jest cel
  • Zapisy w umowie, że najemca wynajmuje lokal bez możliwości podnajmu - chyba, że strony umówią się inaczej
  • Możliwość wizytacji lokalu przez wynajmującego po wcześniejszym umówieniu się telefonicznie lub w innej formie
  • Stan techniczny lokalu nie ulegnie pogorszeniu poza codziennym użytkowaniem
  • Wysokość kaucji (zwracana po rozwiązaniu umowy) na poczet ewentualnych uszkodzeń lub zaległych płatności np za wodę- zwykle jest to wysokość jednego czynszu

Należy pamiętać o tym aby Umowę Najmu Okazjonalnego zarejestrować w naszym Urzędzie Skarbowym - umowa nabierze mocy prawnej. Oczywiście będzie trzeba odprowadzać co miesiąc podatek w wysokości zwykle 8,5% wysokości czynszu ale prawdę mówiąc każda umowa wymaga odprowadzenia tego podatku.

 

Generalnie warto skorzystać z renomowanego Biura Nieruchomości.. Co prawda będzie trzeba mu zapłacić prowizję (zwykle jest to wysokość jednego czynszu) nie mniej jednak Biuro Nieruchomości pomoże nam w napisaniu umowy. Ponadto biura mają większe doświadczenie i pomogą nam w przygotowaniu umowy. Poza tym z doświadczenia wiem, że korzystając z pomocy biura odsiejemy większość cwaniaków.

 

Pod żadnym pozorem nie należy ulegać namowom i ustnym obietnicom najmującego. Wszystkie nasze obiekcje należy zawrzeć w umowie.

© Your Company. Designed By enginetemplates | Powered by Joomla!

Publish modules to the "offcanvs" position.

Free Joomla! templates by Engine Templates
We use cookies

Na naszej stronie internetowej używamy plików cookie. Niektóre z nich są niezbędne dla funkcjonowania strony, inne pomagają nam w ulepszaniu tej strony i doświadczeń użytkownika (Tracking Cookies). Możesz sam zdecydować, czy chcesz zezwolić na pliki cookie. Należy pamiętać, że w przypadku odrzucenia, nie wszystkie funkcje strony mogą być dostępne.